Подготовка исходно-разрешительной документации: пошагово

31.07.2025

Реализация строительного проекта всегда начинается со сбора исходно-разрешительной документации (ИРД). Этот пакет документов является основой для начала реализации проекта. В этой статье разбираем, какие документы входят в ИРД и как мы можем помочь в их подготовке.

________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________

Что такое исходно-разрешительная документация (ИРД)?

Исходно-разрешительная документация (ИРД) — это набор документов, который позволяет легально спроектировать, построить и ввести в эксплуатацию Ваше здание.

Эти документы;

подтверждают право на участок;
устанавливают условия подключения к инженерным сетям;
определяют градостроительные ограничения;
содержат ТУ от профильных организаций;
включают согласования с надзорными органами.

Перечень исходно-разрешительной документации:

Базовый состав:

Документы на участок, которые подтверждают Ваше право на ЗУ (ЕГРН, договор аренды и т. д.);
Градплан;
Техусловия на подключение к инженерным сетям;
Геоподоснова и изыскания;
И доп. разрешения и согласования, если необходимо

Пошаговая инструкция: подготовка исходно-разрешительной документации

Сбор ИРД – это сложный процесс, который требует много времени, ресурсов и работы с бюрократией. Мы понимаем, что у Вас нет лишнего времени — сроки на проект ограничены, и задержка в начале грозит срывами сроков, поэтому мы подключаемся к работе уже на этом этапе и действуем по следующим шагам:

1. Сбор исходных условий и определение целей проекта

На этом этапе важно:

Сформулировать цель строительства (назначение здания, тип производства, мощность, потребности). Для этого мы совместно составляем ТЗ, где превращаем концепцию объекта в конкретные проектные решения.
Подобрать земельный участок (если ещё не выбран).
Провести предпроектную аналитику: градостроительные ограничения, зонирование, доступность сетей.

❗️ Важно: Не каждый участок позволяет построить промышленное здание. Обязательно проверяйте ПЗЗ (правил землепользования и застройки), ВРИ (виды разрешенного использования), проходящие коммуникации.

У нас есть статья про то, как выбрать земельный участок под промышленное строительство.

2. Получение правоустанавливающих документов на участок

Следующая ступень в процессе подготовки ИРД — подтверждение прав на земельный участок. Без этого не получить ни градостроительный план, ни технические условия.

Даже если участок уже выбран, важно убедиться, что все документы в порядке и ЗУ можно использовать под промышленное строительство.

Для продолжения работы потребуются:

выписка из ЕГРН — подтверждает, кто владелец участка и каков его статус;
договор аренды, свидетельство о собственности или другой правоустанавливающий документ;
кадастровый паспорт с точными границами и характеристиками участка.

❗️ Если участок не оформлен — потребуется пройти процедуру оформления через местного администрацию.

3. Получение ГПЗУ (градостроительного плана земельного участка)

Градостроительный план определяет и даёт нам информацию, где именно на участке можно разместить Ваш объект, какие должны быть обязательные отступы от границ участка и максимально разрешённую площадь застройки.

В ГПЗУ также содержится информация о существующих ограничениях — например, о расположении подземных коммуникаций и охранных зонах.

Получить ГПЗУ можно через МФЦ или портал Госуслуг, подав заявление вместе с правоустанавливающими документами на участок. Обычно процесс занимает до 30 дней.

4. Подключение к сетям: получение технических условий (ТУ)

ТУ — это обязательные документы, без которых нельзя спроектировать инженерные системы здания. Эти документы определяют, на каких условиях объект будет подключён к сетям, какие мощности доступны и какие требования предъявляет каждая ресурсоснабжающая организация (РСО).

Для промышленных объектов это критически важно: потребление воды, газа, электричества довольно высокое. Без полученных заранее ТУ проект просто может затребовать гораздо больших мощностей, чем РСО готовы предоставить. Это может привести даже к отмене проекта.

ТУ запрашиваются отдельно у каждой профильной организации.

электроснабжение;
водоснабжение и водоотведение;
теплоснабжение;
газоснабжение;
связь и интернет (по необходимости).

❗️ Иногда получение ТУ требует не только подачи заявки, но и предварительных согласований, расчётов нагрузок, предоставления ситуационного плана или даже оплаты за их выдачу. Важно закладывать на этот этап определенное время.

5. Получение геоподосновы и инженерных изысканий

Прежде чем приступить к проектированию, важно точно понять, с каким участком мы имеем дело. Инженерные изыскания — это основа, на которой строится весь процесс проектирования. Без них нельзя объективно оценить, возможна ли реализация задуманного объекта на конкретной территории, и как именно его проектировать.

Геоподоснова и изыскания требуются не только для корректного проектирования, но и для прохождения государственной экспертизы. Это обязательная часть ИРД, без которой проект не допустят к рассмотрению.

Что входит в состав инженерных изысканий:

инженерно-геологические изыскания (определяют характеристики грунта, уровень грунтовых вод, несущую способность);
инженерно-геодезические изыскания (съёмка рельефа, построек и коммуникаций);
при необходимости — экологические и гидрометеорологические изыскания.
археологические

6. Финализация пакета ИРД

Когда собраны все необходимые документы:

ГПЗУ;
ТУ от всех ресурсоснабжающих организаций;
правоустанавливающие документы на участок;
результаты инженерных изысканий;
согласования с контролирующими органами (если нужны),

— можно переходить к разработке проектной документации.

Кто готовит ИРД?

Вы можете:

Подготовить ИРД самостоятельно (при наличии ресурсов);
Делегировать подготовку нам.

❗️ Оптимальный вариант — привлечь нас в качестве генпроектировщика и генподрядчика, так как это обеспечивает единство управления всеми процессами. Мы соберём и запросим все необходимые документы, а затем спроектируем и построим под ключ – от Вас потребуется только желание строить.