24.06.2025
Выбор участка под промышленный объект — это первый и основополагающий этап. Одна незначительная на первый взгляд ошибка способна затормозить весь проект на месяцы или даже годы. Участок может выглядеть привлекательно по цене, но потом окажется, что там нельзя строить, подключиться, получить разрешение или выйти в срок.
Чтобы этого не произошло, предлагаем параметры, по которым можно оценивать площадки под склады, производства, логистику и административные здания.
________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________
1. Целевое назначение и разрешённое использование
Первым делом — смотрим документы:
- Вид разрешённого использования (ВРИ) по ПЗЗ (правилам землепользования и застройки)
- Категория земли (земли населённых пунктов, промышленности, сельхоз и т.д.)
Вам нужен участок, на котором разрешено промышленное строительство. Без этого — проект не пройдёт экспертизу, не выдадут разрешение на строительство, а в будущем могут обязать снести объект. При определенных условиях участок можно перевести в нужную категорию и сменить вид разрешенного использования.
Учитывайте, что изменить ВРИ не получится, если нет желаемого ВРИ там, где находится участок или площадь участка не соответствует параметрам желаемого разрешенного использования.
Если земля в аренде — уточните, можно ли изменить ВРИ и категорию. Иногда проще сразу искать другой участок. Изучить категорию участка можно на инвестиционной карте, а ВРИ запросить в публичной кадастровой карте.
________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________
2. Зоны с особыми условиями использования
На многих участках могут быть ограничения:
- санитарно-защитные зоны (СЗЗ) соседних предприятий;
- охранные зоны ЛЭП, газопроводов, водопроводов;
- водоохранные зоны, зоны подтопления;
- приаэродромные территории;
- объекты культурного наследия поблизости.
Часть из этих зон допускает строительство, часть — категорически нет. А если вы строите вредное производство, нужно заранее понимать, куда встанет ваша собственная СЗЗ, чтобы не попасть в конфликт с жилыми или общественными объектами.
Проверьте: не попадает ли интересующий Вас участок в чужую СЗЗ, и сможете ли вы установить свою.
_______________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________
3. Подключение к инженерным сетям
Часто на рынке можно найти участок «на голом поле». Цена — приятная. Но подключение к инженерии обойдётся в разы дороже самой земли.
Нужно заранее выяснить:
- есть ли рядом электросети нужной мощности;
- есть ли возможность подключения к водопроводу и канализации;
- есть ли газ, нужен ли он вам;
- как решается вопрос с ливнёвкой и очистными;
- кто владелец сетей и какие условия подключения.
Подключение к инженерным сетям — это от 20% до 30% стоимости всего проекта. Лучше учесть это до покупки.
________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________
4. Транспортная доступность
Особенно важно для логистики, дистрибуции, производства с отгрузками:
- доступ для большегрузного транспорта;
- наличие подъездных путей;
- удалённость от основных трасс, ЖД, портов;
- наличие развязок, светофоров, мостов (и их ограничения по весу).
Также важно учесть транспортную доступность — смогут ли сотрудники добираться на работу, есть ли рядом остановки, проходят ли маршруты общественного транспорта, парковка. Конечно, можно проложить дороги, но на это потребуется много ресурсов.
Нет смысла строить склад, если к нему невозможно подъехать фуре.
_______________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________
5. Рельеф, грунты, геология
Это то, что не видно на картинках и кадастровой карте, но влияет на стоимость фундамента, земляных работ, дренажа, благоустройства. Для изучения участка следует провести инженерно-геологические и геодезические изыскания:
- Участок в низине? Будет дренаж.
- Участок на склоне? Будет террасирование.
- Пучинистые грунты? Удорожание фундамента.
- Свалка или засыпной грунт? Проблемы с экспертизой и строительством.
На этапе выбора участка полезно сделать хотя бы предварительные инженерно-геологические изыскания.
_______________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________
6. Согласования и бюрократия
Даже если участок «вроде бы нормальный», могут возникнуть проблемы при получении:
- градостроительного плана (ГПЗУ);
- разрешения на строительство;
- положительного заключения экспертизы.
Причины — нестыковки в ПЗЗ, отсутствие документов, наложение интересов разных ведомств. Особенно часто это происходит в пригородах, где статус земли может быть неопределённым.
Проверьте, выдавался ли на участке ГПЗУ и были ли ранее попытки строительства.
_______________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________
7. Перспективы развития территории
Надёжный способ оценить потенциал участка — посмотреть на него в будущем, а не только сегодня:
- планируется ли рядом новая застройка?
- будет ли развитие транспортной инфраструктуры?
- появятся ли новые промышленные или жилые объекты?
Например, участок может быть «чистым» сегодня, но через два года рядом появится жильё — и вы не сможете согласовать санитарно-защитную зону. Или наоборот: рядом запланирован индустриальный парк — и участок подскочит в цене.
Изучите генплан, схемы территориального планирования, ПЗЗ.
_______________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________
8. Финансовые и юридические риски
Обратите внимание на:
- форму собственности (в собственности, в аренде, субаренда?);
- наличие обременений, сервитутов, ограничений;
- споры по границам участка;
- историю владения (чистота сделки);
- доступ к дорогам общего пользования.
Если у участка запутанная история — лучше пройти аудит у юристов до подписания договора.
_______________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________
9. Технико-экономическое обоснование (ТЭО)
Когда участок кажется подходящим, важно понять, во сколько обойдётся освоение всей площадки, включая:
- инженерную подготовку;
- подключения;
- дороги и благоустройство;
- СЗЗ и согласования;
- возможные компенсации (снос, вынос сетей, рекультивация и т.д.).
Часто дешёвый участок оказывается самым дорогим в реализации.
_______________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________
Заключение
Компания П-Проект уже более 14 лет занимается промышленным строительством и проектированием под ключ. За это время нами было реализовано более 210 объектов. Имеем опыт подбора и помощи в получении подходящих участков под потребности заказчика. Строим и проектируем склады, ангары, заводы, здания сельского хозяйства, логистические центры.
Реализуем объекты «под ключ»: от мечты до ввода в эксплуатацию. От Вас потребуется желание строить и исходные документы.